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2018年中國物業行業服務特征:高續約率、高繳費率【圖】
發布時間:2018-07-30 09:51
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  目前物業管理收費制度主要包括包干制和酬金制兩種。

  ?包干制是指對于公司承包的物業,按照面積收取物業費,直接作為公司營收,剔除掉物業服務時消耗的人力物力成本后就是毛利。

  ?酬金制是指公司對于物業服務成本單獨報價給業主,然后向業主收取服務成本和與成本成比例的酬金,其中酬金作為公司的收入,其數目也就約等于公司的毛利。

  兩種制度相比,前者操作簡易,控制成本為提升盈利的核心點,后者則便于業主直觀了解服務成本構成,但也使業主對于物業服務水平更加敏感。

  使用這兩種不同制度的公司在財務報表收入方面不具有可比性。同時,酬金制要求業主對于物業服務的每一項具體工作都了解確認,增強業主對物業服務具體項目的關注,使得業主更加有動力去比較不同公司的服務,最終起到雙刃劍作用,在轉移了成本變化風險的同時,也會影響物業公司對于業主的用戶黏性。目前我國絕大多數物業企業都以包干制作為最主要的收費制度,只有彩生活酬金制的比重較大(彩生活2017年酬金制貢獻收入為13.38%,其余公司酬金制貢獻收入大多在5%以下),這與各自的經營方針有關系。但是隨著物業服務的差異化,品質化程度的加深,酬金制的應用范圍將會經歷一個提高的過程。

  一個物業管理企業進入一個新開發居住地產的流程如下表所示。在早期階段,物業公司主要以對非業主的地產開發公司進行咨詢服務為主。在房屋銷售,物業服務協議確立而業主未正式入住階段,此時雖未產生物業管理費用,但房屋面積可計入物業公司“儲備面積”,作為未來收入估計的一個基礎,同時在此階段物業公司可以對開發企業的銷售工作提供協助或者物業服務支持。最后房屋正式交付業主后,開始產生物業管理費用,此時物業公司獲得穩定現金流。通常從第一階段到進入第四階段的周期隨各地房地產銷售周期和政策影響,大約在3-4年左右。


物業公司介入新開發住宅物業項目的流程

圖表來源:公開資料整理

  而對于在管的物業公司,根據《物業管理條例》和《前期物業管理招標管理暫行辦法》,業主大會在建筑面積和總人數共同過半的業主同意后,可選聘或解聘物業企業,選聘方式應選取招標方式,除非投標人少于3個或物業規模較小的,經當地地方政府行政部門允許,否則不得進行協議選聘。

  我國物業服務具有高續約率、高繳費率的特點。歷年來總體續約率都在98%以上,平均繳費率也高達94%左右。2017年時,除住宅物業相對較低(也有91.7%之高),其余業態都能接近95%左右。出現這種現象的原因,一方面是業主本身對于物業服務需求還沒從傳統的基礎服務中完全過渡到更多元化的需求中,更換物業公司動力較低,使得物業服務的市場化競爭還不夠激烈;另一方面是因為更換物業管理公司的業主溝通成本高。

  參考觀研天下發布《
2018年中國物業管理行業分析報告-市場深度調研與發展趨勢預測

百強企業近年來項目繳費率和續約率

圖表來源:公開資料整理

百強企業2017年各業態繳費率

圖表來源:公開資料整理

  物業管理公司可以通過物業費獲得較穩定的現金流,并且受外部經濟環境的影響較小。同時隨著增值服務的擴展,除了能增強盈利能力來進一步保障現金流穩定性以外,還可以通過構建的平臺模式、建立自己的支付系統等方法,使客戶資金更多地在企業內部流動,進一步優化現金流穩定性和規模。基于穩定的現金流預期,物業公司較容易在債市融資,目前基于物業費的ABS產品已高達131億,使得物業公司也能更加方便通過債務市場融資來進一步促進發展。

2017年發行的基于物業費ABS

圖表來源:公開資料整理

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